Hvad koster det at låne en million til andelsbolig? Få regnestykket – og undgå dyre overraskelser

Du har forelsket dig i den perfekte andelslejlighed. Planløsningen passer, altaner er lige kommet på, og caféerne ligger som perler på snor nede ad gaden. Men inden du underskriver købsaftalen og skåler i bobler, bør du kende svaret på det eneste spørgsmål, der for alvor kan vælte drømmen: Hvad koster det egentlig – hver eneste måned – at låne en million kroner til din nye andelsbolig?

I denne guide piller vi lånet fra hinanden til sidste øre. Vi viser dig, hvor meget der ryger til renter, hvad du reelt sparer i skat, og hvor stort et afdrag der faktisk ender som opsparing i mursten. Samtidig får du styr på de skjulte startomkostninger, boligafgiften til foreningen og de risici, der kan få dit budget til at sprække – selv flere år efter nøglerne er overdraget.

Kort sagt: Du får det fulde regnestykke – fra første bankmøde til sidste krone er betalt – så du kan træffe en velinformeret beslutning og sove roligt om natten. Klar til at dykke ned i tallene? Så lad os komme i gang.

Vigtigt: Ikke personlig rådgivning – sådan bruger du guiden og vores forudsætninger

Generel information – ingen personlig rådgivning. Indholdet på denne side er udelukkende vejledende og kan ikke erstatte individuel, professionel rådgivning. Renter, gebyrer, skattesatser og bankernes kreditpraksis ændrer sig løbende, og de konkrete vilkår du bliver tilbudt, afhænger af både din økonomi og den enkelte andelsboligforenings forhold. Før du træffer beslutning om lån, bør du derfor:

  • indhente skriftlige, sammenlignelige tilbud fra din egen og mindst én alternativ bank,
  • få uafhængig rådgivning fra en certificeret finansiel rådgiver eller revisor,
  • gennemgå foreningens regnskaber, budget og låneportefølje i detaljer.

Nedenstående beregninger skal ses som illustrative eksempler. De er baseret på standardforudsætninger og rundede tal for at gøre regnestykket overskueligt:

  • Lånebeløb: 1.000.000 kr. (banklån med pant i andelsbeviset).
  • Rentesatser: 4,5 %, 5,5 % og 6,5 % p.a. (nominel, kvartalsvis rentetilskrivning antaget).
  • Løbetid: 20 og 30 år, annuitetslån med fuld afdragsbetaling fra første termin.
  • Skatteværdi af renteudgifter: 33,6 % – samme fradragsprocent som anvendt i Bolius’ andelsbolig­beregner. Din faktiske skatteværdi afhænger af indkomst, topskat og kommune.
  • Etableringsomkostninger (ifølge Bolius):
    • Tinglysningsafgift: 1,45 % af lånebeløbet (=14.500 kr.).
    • Fast tinglysningsgebyr: 1.640 kr.
    • Bankens etableringsgebyr: 8.650 kr.

    Eksemplerne viser både, hvordan ydelsen ser ud, hvis du betaler omkostningerne kontant, og hvis de rulles ind i lånet.

Kilde til ovenstående standardtal: Bolius – “Beregn selv ydelsen på dit andelsboliglån” (08.06.2020). Bemærk, at artiklen og beregneren er fra 2020, og enkelte satser kan være ændret siden. Vi bruger tallene som fælles reference, så du let kan tjekke og justere med din egen banks aktuelle vilkår.

Hovedregnestykket: Hvad koster det at låne 1.000.000 kr. til andelsbolig pr. måned?

Her får du det hurtige overblik over, hvad et rent andelsboliglån på 1 .000 .000 kr. cirka koster hver måned – før tinglysning, gebyrer og andre startomkostninger bliver lagt oveni.

Månedlig ydelse på 1 mio. kr. – annuitetslån (før gebyrer)
Løbetid Nominel rente Bruttoydelse
(kr./md.)		 Første måneds
rente (kr.)		 Skatteværdi*
(33,6 %)		 Nettobelastning
første md. (kr.)		 Opsparing via afdrag
efter 5 år (kr.)
30 år 4,5 % ≈ 5.068 ≈ 3.750 ≈ 1.260 ≈ 3.808 ≈ 88.600
30 år 5,5 % ≈ 5.680 ≈ 4.583 ≈ 1.540 ≈ 4.140 ≈ 75.700
30 år 6,5 % ≈ 6.321 ≈ 5.417 ≈ 1.820 ≈ 4.501 ≈ 63.900
20 år 5,5 % ≈ 6.883 ≈ 4.583 ≈ 1.540 ≈ 5.343 ≈ 158.700

*Skatteværdien er beregnet som 33,6 % af renteudgiften, svarende til standarden i Bolius’ beregner.

Sådan kan du selv regne efter

  1. Åbn Bolius’ gratis beregner: “Beregn selv ydelsen på dit andelsboliglån”.
  2. Indtast lånebeløb (1.000.000 kr.), ønsket rente og løbetid.
    Beregneren viser både den månedlige bruttoydelse og fordelingen mellem renter og afdrag år for år.
  3. Gang renteudgiften pr. år med 33,6 % for at få skatteværdien. Træk beløbet fra din bruttoydelse for at se nettobelastningen.
  4. Se feltet “Opsparing via afdrag efter 5 år” for at få et billede af, hvor meget af din månedlige betaling faktisk går til nedbringelse af gælden.

Det skal du være opmærksom på

  • Nettobelastningen falder over tid. Efterhånden som du afdrager, udgør renten en mindre del af ydelsen, og skattefordelen bliver derfor også mindre.
  • Boligafgiften til andelsboligforeningen kommer oveni – og den er som hovedregel ikke fradragsberettiget for dig som andelshaver.
  • Startomkostninger (tinglysning, bankgebyrer m.m.) er ikke med i tallene ovenfor; dem gennemgår vi i næste afsnit.

Med andre ord: Lånet på 1 mio. kr. koster dig i “rå” ydelse cirka 5-6.900 kr. om måneden afhængigt af rente og løbetid – men din reelle månedlige belastning efter skat, og efter du har lagt boligafgiften til foreningen oveni, kan ligge både lavere eller højere. Brug derfor tallene som rettesnor og indhent konkrete banktilbud, før du beslutter dig.

Startomkostninger: tinglysning, bankgebyrer og ÅOP – og hvad de betyder for din ydelse

Renten får ofte al opmærksomheden, men de engangsudgifter du betaler for at oprette lånet kan nemt løbe op i mange tusinde kroner – og de påvirker enten din likviditet nu eller din ydelse hver måned, alt efter hvordan du håndterer dem.

1. Hvad koster det at stifte lånet?

Post Sats Beløb ved 1.000.000 kr. Kilde
Tinglysningsafgift af pantebrev 1,45 % 14.500 kr. Bolius: “Beregn selv ydelsen …“
Fast tinglysningsgebyr Fast 1.640 kr.
Bankens etableringsgebyr Fast 8.650 kr.
I alt 24.790 kr.

2. To veje at gå – Kontant eller ”rullet ind”

  1. Betal kontant ved underskrift
    Du lægger 24.790 kr. af egen lomme. Fordel:
    • Lånehovedstolen forbliver 1.000.000 kr.
    • Renter og afdrag beregnes på et mindre beløb – din månedlige ydelse holdes nede.

    Ulempe: Du skal have likviditet her og nu.

  2. Rul omkostningerne ind i lånet
    Gebyrerne lægges oven i lånet, så hovedstolen stiger til ca. 1.024.790 kr.
    Eksempel – 5,5 % variabel rente, 30 år, annuitet:
    • Bruttoydelse uden indrullede omk.: ca. 5.680 kr./md.
    • Bruttoydelse med indrullede omk.: ca. 5.820 kr./md.
    • Merudgift: ~140 kr. pr. måned (≈ 2,5 %)

    Ulemper:

    • Højere gæld giver højere renteudgift og dyrere forsikring af restgælden.
    • Bliver du nødt til at sælge kort efter, skylder du mere end ellers.

3. Sådan bruger du åop som prisskilt

ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) samler alle renter, gebyrer og afgifter over hele løbetiden i ét tal – og tager højde for om du betaler dem kontant eller finansierer dem. Derfor er ÅOP det mest retvisende tal, når du skal sammenligne to tilbud.

Bed banken om:

  • Skriftlig ÅOP-beregning på præcis samme forudsætninger (lånestørrelse, løbetid, afdragsprofil).
  • Oplysning om kursskæring, depot- eller kontogebyrer samt eventuelle gebyrer for afdragsfrihed.
  • Konsekvens ved førtidig indfrielse: hvad koster det, hvis du sælger før tid?

Du kan selv tjekke tallene i praksis i Bolius’ beregner – der ligger de nævnte omkostninger allerede som standard, så du kan se effekten på ydelsen med og uden indrulning.

Rente og lånetype: Hvad styrer prisen på et andelsboliglån?

Prisen på et andelsboliglån er ikke tilfældig – den bestemmes af en håndfuld konkrete faktorer, som du (til dels) selv kan påvirke, når du forhandler med banken.

Sikkerhed i andelsbeviset – Pant sænker renten

I dag tinglyses de fleste andelsboliglån som pant i selve andelsbeviset. Det giver banken en bedre sikkerhed end et usikret forbrugslån og udløser typisk en lavere rente.

  • Før lovændringen i 2004 var pant ikke muligt, og renterne var ca. 1 %-point højere. Se fx Kristeligt Dagblad (18.11.2003) ”Nye lån til andelsboligejere”. Artiklen er historisk og viser blot, hvorfor pant stadig er et væsentligt argument over for banken – de aktuelle satser afhænger af markedet.
  • Banken vil altid vurdere foreningens økonomi sammen med pantet. Er foreningen presset på gæld eller vedligeholdelse, kan banken pris­sætte lånet højere.

Fast eller variabel rente?

  • Variabel rente er den mest udbredte løsning. Den ligger typisk lidt under en fast rente her og nu, men din ydelse kan stige, hvis Nationalbanken hæver renten.
  • Fast rente findes hos enkelte banker (fx 3, 5 eller 10 år fast­frysning). Du betaler en højere sats fra start, men opnår budgetsikkerhed.
  • Bed banken vise en følsomhedsberegning: hvad koster +1 %-point i rente dig pr. måned? Hvis det vælter dit rådigheds­beløb, bør du overveje fast rente eller en afdragsprofil med mere luft.

Afdragsprofil – Fuldt afdrag eller afdragsfrihed?

  • Fuldt afdrag betyder, at du gradvist opsparer egenkapital i boligen og får faldende restgæld.
  • Afdragsfrihed (typisk 5 eller 10 år) sænker ydelsen nu, men du betaler fuld rente af hele hovedstolen og skal senere løfte en højere ydelse – eller forlænge løbetiden.
  • Spørg banken, hvor meget ekstra rente du samlet betaler ved et afdragsfrit forløb, og hvordan det påvirker din ÅOP.

Kreditvurdering – Din økonomi sætter scenen

Bankens interne score afgør både rentemarginalen og hvor stor en andel af købssummen de vil finansiere.

  1. Indkomst & gældsfaktor: Banken ser på din brutto­indkomst i forhold til samlet gæld. En lav gældsfaktor (< 4) giver bedre forhandlings­position.
  2. Rådighedsbeløb: Kravene varierer, men par med børn skal fx ofte have min. 18-20.000 kr./md. efter boligudgifter.
  3. Jobstabilitet: Fastansættelse og anciennitet trækker op, projekt- eller vikariat trækker ned.
  4. Foreningens nøgletal: Høj gæld pr. m² eller risikofyldte swaps kan koste dig ekstra marginal.

Løbetid – Billig ydelse nu, dyrt i længden

  • 30 år giver lavest månedlig ydelse, men du betaler mange flere rentekroner samlet.
  • 20 år slider mere på budgettet nu, men restgælden falder hurtigt, og den samlede renteudgift bliver markant lavere.
  • Overvej at starte på 30 år for sikkerheds skyld og aftal med banken, at du kan øge den faste månedlige betaling, hvis økonomien tillader det. Så forkorter du reelt løbetiden uden omkostninger.

Sådan presser du prisen: Mindst to tilbud & åop

Renten består af referencerenten (fx CITA 3 mdr.) + bankens marginal. Marginalen er forhandlings­bar.

  1. Indhent mindst to skriftlige tilbud på samme lånestørrelse, løbetid og afdragsprofil.
  2. Sammenlign ÅOP – ikke blot den nominelle rente – fordi ÅOP inkluderer både etablerings­gebyrer, tinglysning og øvrige omkostninger over hele løbetiden.
  3. Brug det bedste tilbud som løftestang: ”Bank X tilbyder 5,35 % nom., kan I matche eller slå det?”

Summen af de fem faktorer ovenfor bestemmer, om dit andelsboliglån havner på fx 4,5 % eller 6,5 %. Derfor er lidt benarbejde med tal, tilbud og forhandling givet godt ud – hver tiendedel procent koster cirka 55 kr./md. på et lån på 1 mio. kroner over 30 år.

Boligafgift og foreningens lån: Den anden halvdel af din månedlige boligudgift

Din månedlige ydelse til banken er kun den ene halvdel af regnestykket. Den anden halvdel – og ofte den mest undervurderede – er boligafgiften til andelsboligforeningen. Den betaler du hver måned direkte til foreningen og den kan svinge markant fra forening til forening.

Hvad dækker boligafgiften?

  • Drift og vedligehold: Trappevask, gårdanlæg, fælles el, rengøring, mindre reparationer mv.
  • Administration og forsikringer: Honorar til administrator, bestyrelsesansvarsforsikring, ejendomsforsikring m.m.
  • Varme, vand og evt. internet/tv (hvis inkluderet i budgettet).
  • Renter og afdrag på foreningens egne lån – ofte den tungeste post.

Hvorfor er foreningens lån så vigtige?

Hvis foreningen har dyre eller risikofyldte lån, kan boligafgiften stige dramatisk, og andelsværdien falde.

Case (DR, 28.1.2015): En københavnsk forening indgik en renteswap. Da markedsrenten faldt, voksede den negative værdi af swappen fra ca. 7 mio. kr. til ca. 24 mio. kr. Resultat: Én andels værdi dykkede med ca. 100.000 kr., og en uafhængig rådgiver advarede om, at beboernes månedlige udgifter i værste fald kunne stige op til 40 %.
Kilde: DR Nyheder

Markedsoverblik (tal fra DR-artiklen) Antal / andel
Andelsforeninger med gæld > offentlig vurdering ≈ 1.000 ud af 9.000 (≈ 21.000 boliger)
Foreninger vurderet kritiske pga. risikable lån ≈ 450 (ca. 5 %)

Hvad betyder det for din økonomi?

  1. Læg udgifterne sammen: Din reelle boligudgift = netto bankydelse + boligafgift (+ evt. forbrug). Glemmer du boligafgiften, undervurderer du din månedlige belastning.
  2. Ingen skattefradrag: Boligafgiften er som udgangspunkt ikke fradragsberettiget for andelshaveren, i modsætning til renten på banklånet.
  3. Risiko for stigende boligafgift: Rentehop, refinansiering eller ekstraordinær vedligeholdelse kan øge fællesudgifterne – og dermed presse dit rådighedsbeløb.
  4. Videresalgsværdi: Høj gæld eller usikker finansiering i foreningen kan smitte negativt af på maksimalprisen, når du en dag vil sælge din andel.

Derfor er det nødvendigt at analysere foreningens lån og budgetter, før du underskriver købsaftalen eller lånedokumenterne. I næste afsnit får du en tjekliste til netop den opgave.

Due diligence før du låner 1 mio.: Tjekliste til foreningens økonomi – undgå dyre overraskelser

Inden du skriver under på købsaftalen – og lånet på én million – bør du gennemgå andelsboligforeningens økonomi fra A til Z. Brug tjeklisten nedenfor som tommelfingerregel til din egen due diligence; jo flere flueben du kan sætte, desto mindre er risikoen for ubehagelige overraskelser.

  • Låneporteføljen i foreningen
    Spørg administrator om en udskrift af samtlige lån:
    • Fast eller variabel rente? Er der indbygget renteloft?
    • Har foreningen indgået renteswaps eller andre derivater, og hvad er nutidsværdien (positiv/negativ)?
      – Negative swaps kan eksplodere på gælden, som i DR-sagen om “Kimmies” forening, hvor swap-tabene voksede fra 7 til 24 mio. kr.
    • Hvilke lån er afdragsfri – og hvornår begynder de at afdrage?
  • Gældsgrad & profil
    Kig på:
    • Samlet gæld i kr. og i % af ejendommens værdi.
    • Gæld pr. m² (jo højere tal, jo større følsomhed).
    • Restløbetider og refinansieringsdatoer – store lån til genforhandling samme år = klump­risiko.
  • Rentefølsomhed
    Bed om en beregning: Hvad sker der med boligafgiften, hvis renten stiger 1 procentpoint? Hvis reglen er >10 % stigning, bør advarselslampen blinke.
  • Vedligeholdelse & henlæggelser
    • Find den seneste tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan.
    • Er der opsamlet penge til kendte projekter (tag, facade, faldstammer)?
    • Hvis kassen er tom, regn med enten ekstraordinær indbetaling eller højere boligafgift.
  • Værdiansættelse af andelen
    • Metode: offentlig vurdering, valuar eller anskaffelsespris + tillæg?
    • Ligger værdien langt over offentlige vurderinger, er du mere sårbar ved rentestigninger eller værdifald.
  • Budget vs. regnskab
    Sammenlign foreningens budget med sidste års realiserede resultater:
    • Er der systematiske budgetoverskridelser?
    • Følg pengestrømmen: Hvor meget går til drift, afdrag og renter?
  • Juridiske & administrative forhold
    • Vedtægter: maksimalpris, forbedringsopgørelser, ventelister, udlejning/fremleje.
    • Overdragelsesgebyr til foreningen/administrator.
    • Særlige klausuler om stamdata for lån, swap-forpligtelser m.m.
  • Bankernes temperaturmåling
    Får du afslag eller markant højere rente hos én bank, spørg hvorfor. En afvisning kan afsløre skjulte risici i foreningen (jfr. DR-casen, hvor første bank sagde nej).

Sidste råd: Få tallene gennemgået af en uafhængig rådgiver – specielt hvis foreningen har komplekse lån eller swaps. Et professionelt blik koster mindre end en rente­bombe senere.

Værktøjer og næste skridt: Brug beregnere, indhent tilbud og forhandl med banken

Her er en trin-for-trin køreplan, du kan følge, når du skal omsætte regneeksemplerne til dine egne tal – og presse prisen på lånet så langt ned som muligt:

  1. Test dit scenarie i en gratis beregner
    • Gå til Bolius’ beregner til andelsboliglån.
    • Indtast dit lånebeløb, løbetid og den rente banken har oplyst.
    • Beregneren medtager automatisk:
      Forudsætning Standardværdi
      Tinglysningsafgift 1,45 % af hovedstol + 1.640 kr.
      Etableringsgebyr (bank) 8.650 kr.
      Skatteværdi af renteudgift 33,6 %
    • Under “Vis detaljer” ser du fordeling mellem renter, afdrag og din “opsparing” via afdrag efter de første fem år. Brug tallene til at vurdere, om budgettet holder.
  2. Indhent mindst to konkrete banktilbud på identiske vilkår
    • Sørg for, at lånestørrelse, løbetid, afdragsprofil og eventuel afdragsfrihed er ens, så du kan sammenligne.
    • Bed om en ÅOP-beregning på skrift – det er den bedste måde at se, hvad gebyrer og afgifter betyder i sidste ende.
  3. Forhandl gebyrer og rentemarginal
    • Banken kan ofte give rabat på etableringsgebyret eller spareprocenten, hvis du dokumenterer et billigere tilbud.
    • Husk at spørge til:
      – Pris for afdragsfrihed.
      – Omkostning ved førtidig indfrielse.
      – Eventuelle løbende kontogebyrer eller krav om forsikrings-/investeringsaftaler.
  4. Vælg fast eller variabel rente ud fra din risikoprofil
    • Bed banken vise, hvad +1-2 procentpoint i rente vil betyde for din månedlige ydelse.
    • Overvej om du sover bedst om natten med budgetsikkerhed (fast rente) eller om du vil tage chancen for en lavere variabel rente nu.
  5. Læg et samlet boligbudget
    • Netto bankydelse + boligafgift til foreningen er din grundudgift.
    • Læg aconto forbrug (varme, el, vand) og en vedligeholdelsesbuffer oveni.
    • Tjek at rådighedsbeløbet, efter skat og faste udgifter, passer til bankens minimumskrav – og til din egen komfortzone.
  6. Undersøg foreningens økonomi grundigt

Jo bedre du kender dine tal – og jo hårdere du presser banken – desto lavere bliver dine samlede boligomkostninger både nu og på længere sigt.